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Augmenter mes revenus avec l'immobilier
Investir dans l'immobilier est un excellent moyen de développer son patrimoine et d'obtenir des revenus complémentaires à long terme. Découvrez quelques conseils.
Bien choisir
son bien ?
La première question à se poser dans le choix du bien est l'investissement dans le neuf ou l'ancien . Ce choix repose sur votre budget et votre apport personnel, mais aussi vos envies, un achat dans l'ancien nécessitant bien souvent des travaux de rénovation avant la mise en location.
Se pose ensuite la question de la surface :
-
les petites surfaces représenteront un meilleur rendement et attireront étudiants et jeunes célibataires,
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tandis que les surfaces plus vastes seront plutôt destinées aux familles
20 à 30% plus cher que l'ancien, l'investissement dans le neuf ouvrira néanmoins la possibilité de bénéficier de réduction d'impôt, via la loi Pinel ou d'autres dispositifs fiscaux.
Ces critères sont en effet clés lors d'un investissement: ils garantissent une bonne rentabilité de votre investissement (des loyers réguliers et conséquents, pour rembourser votre crédit dans un premier temps, constituer des revenus complémentaires dans un second temps) et évitent de subir une moins-value.
Calculer la
rentabilité ?
Elle compare les revenus au coût d'investissement. Pour la calculer, divisez le montant annuel des loyers par le prix d'achat du bien. Multipliez par 100 pour obtenir un pourcentage.
La rentabilité brute
Reprenez le calcul précédent en ôtant les charges au cout . Ces charges comprennent la taxe foncière, les frais de gestion et les charges non récupérables sur le locataire
La rentabilité nette
Le saviez- vous ?
Au moment d'investir, notre cabinet effectue pour vous une étude complète de la rentabilité de votre bien.
Evaluer son
budget ?
Investissement immobilier rimant avec investissement financier, il est indispensable de bien évaluer son budget, ainsi que sa capacité d'emprunt, avant de se lancer dans un nouvel investissement. Dans le cas d'un investissement locatif, vous empruntez pour acheter un bien, non pas pour y vivre mais pour le louer. Cela influera forcément sur les conditions de prêt.
Dans le calcul de votre capacité d'emprunt, les revenus locatifs sont pris en compte à 70%. En reconnaissant 70% du montant de vos revenus locatifs, la banque se "protège" : les 30% restants couvrent les charges et les risques liés à votre investissement (loyer impayé, logement vacant...)
Pour intégrer ces revenus locatifs à votre profil emprunteur, vous avez 2 options :
-
les ajouter à vos revenus
-
les déduires de vos charges
Le saviez- vous ?
Emprunter sans apport pour un investissement locatif, c'est possible. N'hésitez pas à faire appel à un courtier pour être accompagné tout au long des étapes de simulations, de constitution de votre dossier de financement, de négociation des taux d'intérêts et des conditions du prêt.
Quel impact
sur mon impôt ?
Percevoir plus de revenus signifie bien souvent payer plus d'impôts. Ce point est important, car si vous achetez grâce à un crédit immobilier, vous devrez ajouter ce surplus à votre mensualité, et aux différentes charges liées à votre investissement. Pour ce qui est de la mise en location, vous avez alors le choix entre :
-
mettre des meubles à la disposition de vos locataires (statut de LMNP)
-
ne pas mettre des meubles à la disposition de vos locataires (location nue)
Ce choix influencera la fiscalité des loyers que vous encaisserez. Les revenus de logements loués non meublés sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux. Ce n'est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. A ce titre vous pouvez choisir entre 2 méthode de calcul :
-
Loyers inférieurs à 15 000€ / an
-
Abattement forfaitaire de 30%
Le régime micro foncier
-
Sur option et obligatoire dès que les loyers sont supérieurs à 15 000€ / an
-
Déduction des charges réelles (intérêt d'emprunt, frais d'assurance, taxe foncière, travaux...)
Le régime réel foncier
Le statut de
loueur meublé ?
Si votre bien s'y prête, il peut être interessant de passer sous le régime de la location meublée. En échange de la mise à disposition de meubles à son locataire, le propriétaire bénéficie d'une fiscalité plus douce sur ses loyers. En effet, les revenus de logement loués meublés sont soumis à l'ilot sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux. Encore une fois, ce n'est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. A ce titre vous pouvez choisir entre 2 méthode de calcul :
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Loyers meublés inférieurs à 72 600€ / an
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Abattement forfaitaire de 50% ( 71% en meublé de tourisme classé)
Le régime micro BIC
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Sur option et obligatoire dès que les loyers meublés sont supérieurs à 72 600€ / an
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Déduction des charges réelles (intérêt d'emprunt, frais d'assurance, taxe foncière, travaux...)
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ET Amortissement comptable des constructions et travaux
Le régime réel foncier
Le saviez- vous ?
Une SCI peut également louer un bien meublé. Toutefois cette dernière sera obligatoirement soumise à l'impôt sur le revenu (chaque membre est imposé à hauteur des parts qu'il détient). Il s'agit là d'une solution particulièrement intéressante afin de préparer sa succession (en incorporant ses enfants, ses parents...).
5 bonnes raisons
de choisir Reflexe Patrimoine ?
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Des démarches et un suivi simplifié pour votre acquisition
Le saviez-vous ?
Il est indispensable de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine dès le début de votre projet. En effet, si vous avez déjà sollicité des promoteurs, votre conseiller ne pourra alors plus étudier le bien que vous envisagiez.
