Le dispositif Pinel est un moyen de simple de transformer son impôt en patrimoine immobilier, en profitant d'un dispositif fiscal avantageux, prolongé jusqu'au 31 décembre 2024. Mais comment cela fonctionne concrètement ?
Qu'est ce que c'est ?
Concrètement, il s'agit d'une réduction d'impôt qui s'applique dans le cadre d'un investissement locatif, à partir du moment où certaines conditions sont remplies. Plafonds de loyer, logements éligibles, calcul de l'avantage fiscal… Le dispositif Pinel permet à l’investisseur, non seulement de réduire ses impôts, mais aussi de se constituer un patrimoine et de préparer sa retraite en générant des revenus complémentaires.
Quel est l'avantage fiscal ?
Votre avantage fiscal lié au Pinel va dépendre du montant de votre investissement initial (dans la limite de plusieurs plafonds) et de la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans). En métropole, la réduction d'impôt est de 12% pour une location de 6 ans, de 18% pour une location de 9 ans et de 21% pour une location de 12 ans. En outre-mer, l'avantage fiscal est plus élevé : 23% pour un engagement de 6 ans, 29% sur 9 ans et 32% sur 12 ans. Attention, ces taux de réduction d'impôt sont diminués à partir de 2023
Existe-t-il une limite à cet avantage fiscal ?
Comme la quasi-totalité des réductions ou crédits d'impôt, le dispositif Pinel est soumis au plafonnement global des niches fiscales. Ce plafond annuel est de 10.000 euros pour un Pinel en métropole et de 18.000 euros pour un Pinel en outre-mer. Autrement dit, si vous optez pour un Pinel en métropole, l'ensemble de vos avantages fiscaux (Pinel mais aussi investissement forestier, emploi à domicile, etc.) sera limité à 10.000 euros par an (18.000 euros dans le cas d'un Pinel en outre-mer).
En outre, la réduction Pinel ne s'applique que sur un bien dont la valeur n'excède pas : - 300 000€ - 5 500€ /m2
Dans les faits vous pouvez investir dans un bien dont la valeur est supérieur à 300 000€, mais la réduction Pinel ne s'appliquera pas à la totalité de votre investissement.
Tous les logements sont-ils éligibles ?
Non. La réduction d'impôt Pinel s'applique pour les logements neufs (vente en l'état futur d'achèvement dit "VEFA", logement que vous faites construire, …) mais également aux logements anciens qui ont fait l'objet de lourds travaux de réhabilitation (et qui sont donc considérés comme remis à neuf). La transformation d'un local en logement d'habitation est également possible. Mais le Pinel dans l'ancien est plutôt rare, car les conditions à remplir sont particulièrement complexes.
Par ailleurs, le logement doit se situer en zones tendues, parmi les communes classées dans les zones A, A bis et B1. Depuis le 1er janvier 2018, les biens en zones B2 et C ne sont plus éligibles au Pinel.
--> Astuce Reflexe Patrimoine : Vous souhaitez investir dans une ville tout en profitant du dispositif Pinel ? Vérifier l'éligibilité de la ville en question grâce au site des services publics
Puis-je fixer le loyer que je souhaite ?
Lorsque vous décidez d'investir en Pinel, vous ne pouvez pas fixer le montant du loyer librement. Il existe des plafonds qui sont actualisés chaque année. Ils sont consultables sur cette page du Bofip.
Puis-je louer le bien à un membre de ma famille (enfant, parent,...) ?
Tout à fait, le locataire peut être votre enfant ou votre parent (contrairement au Duflot), à condition qu'il n'appartienne pas à votre foyer fiscal. Mais tous les locataires doivent respecter les mêmes conditions de ressources. Les revenus des locataires doivent en effet être inférieurs à certains plafonds, qui dépendent de la zone géographique où est situé le logement. Ces plafonds sont mis à jour chaque année par l'administration. Dans la pratique, c'est le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année n-2 qui est pris en compte. Ils sont consultables sur cette page du bulletin officiel des Finances publiques (ou Bofip).
Les autres questions et conseils
Comment fonctionne le prélèvement à la source avec le Pinel ? Quelles sont les spécificités de ce dispositif fiscal en outre-mer ? Que se passe-t-il si on ne trouve pas de locataire, que l'on revend trop tôt ou si on ne respecte pas les plafonds ? Quelles sont les principales erreurs à éviter ? Comment calculer le rendement d'un Pinel ? Ce sont là autant de points que nous abordons à l'occasion de l'étude de votre patrimoine.
N'hésitez pas à nous solliciter afin de bénéficier d'un premier rendez-vous GRATUIT avec l'un de nos conseillers. Un bon moyen de trouver réponses à l'ensemble de ses questions et d'agir pour réduire son imposition.
Source : Rédaction Reflexe Patrimoine + https://immo-neuf.lavieimmo.com/dossier-immobilier/neuf/investissement-locatif-tout-savoir-sur-la-loi-pinel-272.html + https://www.investir-a-bordeaux.fr (image)