Vous avez trouvé le bien de vos rêves, il ne vous reste plus qu'une seule épreuve à traverser : l'obtention de votre prêt immobilier. Apport personnel, revenu net fiscal, dernière augmentation ou bonus, qu'est-ce qui pèse dans la balance ?
Les revenus qui comptent ?
Première chose à savoir : tous vos revenus ne se valent pas. Même si la couleur est identique, on ne compare pas des carottes et des oranges ! Faisons le tri en listant d'abord les revenus qui feront briller les yeux de votre banquier.
Il y a tout d'abord l'incontournable apport personnel. 10 % du montant du bien suffiront à séduire la banque car la somme couvrira les frais annexes (frais de notaire, de dossier, de garantie, etc.).
Deuxième poids lourd : vos revenus professionnels. Les chiffres à prendre en compte sont différents selon votre situation. Si vous êtes salarié, il faut regarder votre salaire fixe net avant impôts et y ajouter les autres revenus réguliers, comme un 13ème mois ou une moyenne de vos 3 derniers variables (seulement si ce dernier est contractualisé). Si vous êtes indépendant, la banque sera un peu plus timorée et demandera généralement 3 ans de chiffre d'affaires régulier. Pour les professions libérales, l'étau se desserre, une à deux années de chiffre d'affaires peuvent suffire.
Tout vient à point qui sait attendre
La devise prévaut dans trois situations précises :
1 - l'augmentation, attendez-la avant de finaliser votre dossier de financement
2 - la période d'essai, finissez-la avant d'entamer vos démarches
3 - les comptes propres, veillez à n'avoir aucun découvert sur les trois derniers mois.
D'autres revenus peuvent faire pencher la balance selon les banques, qui sont plus ou moins pointilleuses. Si vous êtes propriétaire d'une maison ou d'un appartement, vos revenus locatifs auront un impact majeur sur la qualité de votre dossier. Attention, la plupart des banques ne prennent en compte qu'une partie de vos revenus locatifs (entre 70% et 90%). Certains établissements regardent aussi les pensions alimentaires si votre enfant a moins de 18 ans.
Les revenus qui ne comptent pas ?
Vous l'avez vu, la régularité et la stabilité jouent un rôle primordial. Les CDD ou les contrats intérimaires ne sont ainsi pas les bienvenus. Sur le banc de touche, on retrouve également les heures supplémentaires, les primes exceptionnelles, d'intéressement ou de participation. Les dividendes, même très élevés, seront regardés mais avec dédain. Enfin, les allocations chômage ou les APL ne résistent pas mieux à l'examen : leurs conditions d'éligibilité et leurs montants sont trop susceptibles de varier.
Le tri est fait : passons aux calculs
Vous avez fait une première analyse de vos revenus et vous vous en tirez haut la main ? Passons aux choses sérieuses : le calcul de vos mensualités de remboursement maximales.
Votre mensualité maximum ne doit pas dépasser le total du calcul suivant :
(Votre revenu net mensuel x 35%) - (vos charges et abonnements + vos autres crédits en cours).
Vous le devinez, il vaut mieux solder au plus vite les autres crédits pour diminuer les charges.
Le reste à vivre : ce qu'il vous reste une fois vos mensualités payées
La mensualité maximale est un excellent indicateur mais il ne suffit pas. Si vous avez un petit salaire et que vous avez opté pour une mensualité élevée, votre reste à vivre ne vous permettra plus de partir en vacances ou de faire frénétiquement les soldes. À l'inverse, si vous avez un salaire très élevé, même avec une mensualité maximale à 35 %, il vous reste de quoi partir à Tahiti avec votre +1.
Cette notion est donc cruciale pour le banquier. Il la regardera avec attention.
Le saut de charge : franchirez-vous la marche ?
Dit autrement, allez-vous dépenser plus pour vous loger avec votre futur prêt immobilier ? Si oui, avez-vous le budget nécessaire ? En somme, il faut vérifier que votre future charge ne vous mette pas sur la paille !
La mensualité confort
Pour consolider son analyse, rien de tel qu'un dernier calcul pour déterminer la mensualité la plus adaptée à votre situation, c'est-à-dire celle qui vous permettra de vivre confortablement avec votre nouvel emprunt. C'est tout simple : il faut que votre loyer actuel + votre épargne mensuelle actuelle soient supérieures à votre future mensualité.
Le plus dur est fait ! Vous avez passé au crible vos différentes sources de revenus et vous avez calculé votre reste à vivre et votre mensualité confort. Satisfait du résultat ? Alors passons aux derniers éléments importants : la durée de l'emprunt et le taux.
Votre emprunt peut courir entre 5 et 25 ans maximum . La durée moyenne en France est de 19 ans (source : Observatoire Crédit Logement, février 2021). On pense souvent que le taux obtenu est primordial. À tort ! Aujourd'hui les taux sont bas, ils impacteront donc peu votre enveloppe globale. En revanche, soyez attentifs aux conditions globales entourant votre emprunt (assurance, remboursement anticipé, etc.).
En somme, choisissez le bon moment et adoptez un comportement de bon père / bonne mère de famille : la loi de la régularité fait foi en matière de prêt immobilier. Apportez 10 % du montant et assurez-vous un reste à vivre solide ! Dernier point : contactez plusieurs banques, toutes n'auront pas le même regard sur votre situation.
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