Dans l'ancien à rénover, deux dispositifs fiscaux existent : le Malraux et le Monument historique. Plusieurs points communs rassemblent ces dispositifs de défiscalisation avec un gros effet de levier. Lequel choisir ?
Le type d'immeuble
Dans les deux cas, il s'agit toujours de belles pierres, ce qui signifie un immeuble ancien de caractère, datant de plusieurs siècles. Selon les cas, les programmes d'opérateurs spécialisés concernent la transformation en logements d'un ancien hôpital, d'un couvent, d'un hôtel particulier, d'un château ou d'une caserne.
Cette reconversion d'envergure s'effectue dans le respect de la structure historique du bâtiment en conservant autant que possible ce qui fait le cachet de l'ancien, à savoir de belles hauteurs sous plafond, de grandes fenêtres, des cheminées et des moulures.
En Malraux comme en Monument historique, la réfection engagée est d'envergure et de qualité. L'ensemble de l'immeuble (parties privatives et communes) est entièrement remis aux normes actuelles (isolation thermique, phonique, acoustique) du neuf. Et les interventions, notamment dans le second oeuvre, ne sont pas réalisées par n'importe quelles entreprises. Les Architectes des Bâtiments de France et ceux des Monuments historiques veillent à ce que la réhabilitation s'effectue dans les règles de l'art et reproduise à l'identique les huisseries, les moulures et d'autres éléments.
La localisation
En ville ou à la campagne, la localisation des programmes varie selon les dispositifs.
Ainsi, un immeuble ancien éligible au Malraux se trouvera systématiquement dans un périmètre bien délimité, à savoir la ville historique. Car l'essence même de ce dispositif consiste encourager la rénovation et la redynamisation des centres anciens
En Monument historique, seules les caractéristiques architecturales rares de l'immeuble comptent. Ainsi on peut trouver des programmes en milieu rural, péri-urbain ou urbain.
Le prix
Il faut rester vigilant sur les valeurs proposées et se renseigner sur celles pratiquées dans la ville ou le quartier où se situe l'opération. Il n'y a toutefois pas de miracles : une rénovation coûteuse et de qualité à laquelle s'ajoute la marge de l'opérateur contribue à fabriquer un prix de vente élevé.
En général, on se situe dans la fourchette haute des valeurs pratiquées. Cela vaut le coup pour un bien premium, rare, voire unique dans son genre dans la ville
La fiscalité
La mécanique fiscale de chaque loi est différente. Dans le Malraux, la fiscalité applicable est celle de la réduction d'impôts sur le revenu. Le taux applicable, selon les zones, est de 22 % (dans un site patrimonial remarquable) ou de 30 % (dans un plan de sauvegarde et de mise en valeur) du montant total des travaux dans la limite de 400.000 € sur 4 ans.
En Monument historique, c'est le système de la déduction de la base taxable qui s'applique au revenu brut global. Ce dispositif s'avère fiscalement bien plus puissant que le Malraux et s'avère bien adapté aux contribuables imposés dans les deux dernières tranches du barème.
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