Faut-il rembourser son crédit immobilier par anticipation ?

Les confinements ont permis a certains d'entres vous d'épargner. Devez-vous utiliser ces liquidités pour rembourser par anticipation votre crédit immobilier ou placer cette épargne ? Des calculs s'imposent en fonction de vos possibilités financières, de vos projets et de votre imposition.



Rembourser son crédit par anticipation, dans quel but ?


Si le crédit porte sur votre résidence principale, il faut s'interroger sur le but visé par l'opération. Procéder à un remboursement permet de s'offrir un peu « d'oxygène » lorsque le prêt se révèle à l'usage trop lourd à porter. Vous pouvez opter pour un allégement de vos mensualités, qui vous redonnera du pouvoir d'achat immédiat tout en maintenant la durée initiale du prêt. Cela peut correspondre à la nécessité de financer les études supérieures de vos enfants ou au souhait d'acheter un autre bien immobilier en minorant ainsi votre taux d'endettement actuel.


Il est aussi possible d'utiliser cette somme pour réduire la durée du prêt, ce qui permet de diminuer encore davantage son coût total. De cette manière, vous pourrez, par exemple, faire coïncider la fin du prêt avec le passage à la retraite, où l'on subit une chute de ses revenus. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire en mixant réduction des mensualités et de la durée.



Est-ce judicieux compte tenu du contexte de taux bas ?


Avec des taux moyens de crédits immobiliers qui sont au plus bas est-il vraiment avisé de rembourser son crédit par anticipation ? Quel que soit le montant remboursé (il faut étudier l'option d'un remboursement partiel), vous ferez baisser le capital restant dû. Les intérêts et l'assurance, exprimés en pourcentage de capital, seront alors recalculés sur ce nouveau montant. Dès lors, vous allez gagner sur le coût total du crédit.


A noter que votre banque ne peut pas s'opposer à un remboursement anticipé, sauf s'il s'agit d'un remboursement partiel d'un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt.


Mais vous devrez, au préalable, décortiquer les conditions de votre prêt, car les modalités du remboursement anticipé sont variables d'un contrat de crédit à l'autre. Un élément important à prendre en considération : le montant des indemnités de remboursement anticipé (IRA) dont vous devrez vous acquitter. Il est d'autant plus important que vous serez en début de prêt. Sauf si vous aviez pu négocier leur suppression à la souscription du crédit.


Ces pénalités ne peuvent excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.



Quelles alternatives pour son épargne ?


De nombreuses solutions d'épargnes existent, tout dépend alors de vos objectifs, de votre horizon de placement et surtout, de votre appétence aux risques. En effet, si les taux du crédit immobilier sont au plancher, le rendement des placements favoris des ménages pour loger leurs liquidités, comme le Livret A, est lui aussi très faible (0,5 % net d'impôts).


La notion de risque est donc essentielle pour qui veut investir sur des placements plus rémunérateurs. Diversifier son épargne et faire appel à un interlocuteur dédié est encore l'une des meilleures alternatives pour votre épargne.


Abstraction faite d'autres considérations, si le coût réel de votre crédit (c'est-à-dire le taux du crédit et le taux de l'assurance-emprunteur) est supérieur au rendement net de votre épargne, vous avez alors intérêt à le rembourser par anticipation.Et inversement, vous avez tout intérêt à investir si le rendement net de votre épargne est supérieur au coût réel de votre crédit.



Quel impact sur sa fiscalité ?


La fiscalité est un élément-clé à analyser avant de prendre la décision de rembourser son prêt. Car l'endettement permet parfois d'alléger la facture. C'est le cas si vous avez contracté un crédit pour réaliser un investissement locatif (en direct ou par l'intermédiaire de SCPI, par exemple). Vous pouvez, si vous êtes au régime réel, déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers.


Par ailleurs, le prêt immobilier permet de réduire l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le calcul de celui-ci se porte sur le patrimoine net, c'est-à-dire emprunt déduit. Il peut donc être tout à fait pertinent de conserver son financement pour limiter ou s'exonérer de l'IFI.


Source : Les Echos + rédaction Reflexe Patrimoine

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