Immobilier : Denormandie ou déficit foncier ?

Vous envisagez d'investir dans l'ancien ? Deux dispositifs sont là pour vous aider à investir tout en bénéficiant de gains fiscaux substantiels. La condition pour cela ? Faire des travaux.




Investir dans l'ancien avec des travaux peut s'envisager avec le dispositif Denormandie, valable jusqu'au 31 décembre 2022, ou avec le régime de droit commun du déficit foncier. Le choix de telle ou telle formule va dépendre de votre profil. Le premier critère sera alors le poids des travaux par rapport au prix d'acquisition et le second, votre niveau d'imposition (TMI). Selon la position de ces deux curseurs, la réponse fiscale optimale diffère. Toutefois, ces deux dispositifs sont également différents sur bien d'autres points.


Puis-je investir n'importe où ?


Avec le Denormandie, il est impossible d'investir librement à l'endroit de votre choix. Pour être éligible à ce dispositif, et donc ouvrir droit à l'avantage fiscal qui en découle, le bien doit se situer dans des villes signataires de la convention « Action coeur de ville » (il y en a près de 250 en France) ou engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT).


Il s'agit la plupart du temps de communes moyennes en milieu rural dont le centre-ville a perdu en attractivité. L'objectif ? Y instaurer des locations rénovées à loyers plafonnés afin d'y faire revenir des habitants. Une localisation « fléchée » par les pouvoirs publics donc, qui n'existe pas en déficit foncier. En effet, en matière de déficit foncier, aucune restriction géographique n'existe.


Quels sont les travaux éligibles ?


Le Denormandie est plus restreint sur la nature des travaux à réaliser . Sont éligibles à l'avantage fiscal les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie (isolation des combles, changement de chaudière). Mais, sont également acceptées désormais les interventions permettant la création de surface habitable ; la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables (ou annexes). Cela peut concerner l'aménagement de combles ou de sous-sol. Attention toutefois, la quote-part des travaux à engager doit être au moins égale à 25 % du coût total de l'opération et, une fois les travaux achevés, l'habitation doit afficher une meilleure performance énergétique.


Avec le déficit foncier, il n'y a pas de feuille de route imposée. La liste des travaux entièrement déductibles est bien plus large. Elle englobe ceux de réparation et d'entretien, les frais de gestion locative, la prime d'assurance, les intérêts d'emprunt et la taxe foncière.


Quel avantage fiscal exactement ?


Le Denormandie ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu égale à 12 %, 18 % et 21 % du prix d'acquisition, respectivement étalée sur 6 ans, 9 ans et 12 ans. L'investissement annuel est limité à 300.000 euros. Il ne faut pas oublier que ce dispositif entre dans le plafonnement annuel des niches fiscales de 10.000 euros par an.


Ce qui n'est pas le cas du déficit foncier. Le déficit foncier présente également l'avantage, pour la fraction correspondant à des dépenses autres que les intérêts d'emprunt, de s'imputer sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros. Ce qui n'est pas neutre.



Que choisir donc ?


Tout dépend de votre situation. Le Denormandie est peut-être plus adapté à un profil de primo-investisseur. Alors que l'utilisation du déficit foncier convient davantage à un contribuable étant fortement imposé et à la tête d'un patrimoine immobilier composé d'un ou plusieurs biens locatifs.






Source : Les Echos + rédaction Reflexe Patrimoine






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