Progressivement exclus de la location, les logements mal classés au DPE subissent une décote séduisante pour les #investisseurs.
Le contexte ?
Entrée en vigueur le 10 février 2021, la loi Climat et résilience interdit à la location les logements classés F au DPE dès 2025, suivis des étiquettes G et H et E en 2023, 2028 et 2034. De plus, depuis 2022, le loyer de ces passoires énergétiques ne peut être augmenté à la relocation. Des contraintes réglementaires qui poussent certains propriétaires à revendre dès maintenant.
À en croire l'adage selon lequel un vendeur pressé vend toujours moins cher, c'est le bon moment pour acheter un bien aux performances énergétiques dégradées. Les communications successives sur l'interdiction de louer ont créé une psychose sur les passoires thermiques, laissant imaginer des décotes de 20 % jusqu'à 40 % ! Or, leur valeur reste avant tout liée à leur localisation et à la tension du marché.
La stratégie ?
En faisant jouer le #Denormandie ou le #déficitfoncier pour réhabiliter ces biens, ils est possible d’y trouver de la rentabilité.
Le dispositif #Denormandie
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un bien immobilier mis en #location situé dans un quartier ancien dégradé. Les quartiers dégradés sont situés dans le centre-ville de 222 agglomérations moyennes (labellisées « cœur de ville »).
L’objectif est d’accélérer la #rénovation des logements en mauvais état pour répondre aux besoins de logement des populations.
Le fonctionnement est comparable au Pinel (réductions d'impôts de 12 %, 18 % et 21 % pour un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans, dans une limite de 300.000 euros) dans l’ancien.
Le déficit foncier
Sans contrainte géographique ni plafond, ce dispositif permet de passer en charges tous les travaux réalisés et de déduire 10.700 euros par an des revenus imposables. Ainsi, 100.000 euros de travaux engendreront 10.700 euros à déduire des revenus imposables sur une année. Ces derniers gomment donc une partie de l'impôt. Les 89.700 euros restants seront reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Un budget travaux à évaluer
Le budget de #rénovation d'une passoire thermique peut s'avérer conséquent. Les travaux les plus importants consistent à renforcer l'isolation intérieure et extérieure (fenêtres, murs), installer des systèmes de chauffage, d'aération et de protection du soleil moins gourmands en énergie (chauffage au sol, stores filtrants, etc.) et refaire la toiture.
Avantages & Inconvénients
Le déficit foncier est une solution idéale pour les investisseurs soumis à une tranche marginale d'imposition de 30 % minimum et qui perçoivent déjà des revenus fonciers.
Mais ce dispositif s’avère moins efficace fiscalement que le Denormandie à court terme.
Le déficit foncier présente un intérêt à long terme, s'inscrivant dans une stratégie patrimoniale complète.
Vous souhaitez en savoir plus ? N'hésitez pas à nous contacter ! Nous sommes conseillers en gestion de patrimoine à #Besançon.