Le retour de l'été est pour beaucoup l'occasion de faire de la location meublée de courte durée, autrement appelée "location saisonnière". Louer un logement meublé vous permet alors de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires. Mais comment ça fonctionne ? Quelles sont les précautions à prendre ? Combien ça coûte ?
Comment ça fonctionne ?
Vous pouvez proposer un logement meublé pour de courtes durées à des vacanciers (à la semaine ou au weekend) ou pour des personnes ayant des besoins professionnels. La location peut porter sur un bien ancien ou neuf. Vous pouvez acheter un appartement ou une maison pour faire de la location meublée. Ou si vous avez déjà un bien loué vide, vous pouvez le meubler. Ou encore louer votre résidence principale ou secondaire quelques jours dans l’année.
Ce type de location "saisonnière" doit être de courte durée : elle ne doit pas dépasser 90 jours par "client". Cette occupation ne peut pas dépasser 120 jours par an s'il s'agit de votre résidence principale.
Les revenus de logements loués meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux. Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. A ce titre, vous pouvez choisir entre 2 méthodes de calcul :
Micro BIC : loyers meublés < 72 600€ / an = abattement forfaitaire de 50%
Réel BIC : loyers meublés > 72 600€ / an = déduction des charges (taxe foncière, assurance...etc) ET amortissement comptable des constructions et travaux.
L'amortissement comptable c’est la constatation annuelle de l'usure de votre bien (fenêtres, toiture, façade, etc.). Cela permet de déduire une charge "fictive" des loyers encaissés, sans impact sur votre trésorerie.
Même si vous disposez d’une épargne suffisante pour acheter sans crédit, l’emprunt peut être intéressant ; les intérêts sont déductibles des loyers (= économie d’impôt) et l’assurance-emprunteur protège votre famille si vous décédez. Expert en crédit, un courtier maitrise les tenants et les aboutissants de la location saisonnière et sera à même de trouver le meilleur financement.
Pour mettre en place la location, vous pouvez faire appel à une agence spécialisée et conclure un contrat de délégation pour la gestion et la mise en location de votre bien. Autre alternative, les sites internet, type AirBnb, qui publient votre annonce et vous permettent de trouver des locataires.
Quelles précautions prendre ?
Le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location saisonnière. Si tel est le cas, une modification du règlement de copropriété est nécessaire. L’unanimité des copropriétaires est alors requise.
Vous devez réaliser des démarches administratives en mairie :
autorisation préalable de changement d’affectation lorsque le logement passe d’un usage d’habitation à titre de résidence principale à une location de courte durée. Renseignez-vous auprès de votre mairie.
déclaration en mairie grâce au formulaire 14004*2 (sauf si le logement constitue votre résidence principale) OU enregistrement en mairie du logement loué (y compris lorsqu’il constitue votre résidence principale) si ce dernier est situé à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Toulouse, Cannes et Annecy. Un numéro d’enregistrement vous est alors communiqué et doit obligatoirement être inscrit sur l’annonce.
La location meublée peut se faire sous 2 statuts : loueur meublé non professionnel ou loueur meublé professionnel. Chacun de ces statuts entraine des conséquences sociales, fiscales. Vous serez considéré comme professionnel, au titre de l’impôt sur le revenu, si vous percevez plus de 23 000 € de loyers meublés par an et que ces derniers représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer.
Combien ça coûte ?
Pour louer un logement meublé, il faut équiper le bien. Le coût de cet équipement est variable selon le standing et le type de locataire recherché. Il faudra prévoir tout le mobilier (lit, table, chaises, armoire, lampes, etc.) et ustensiles nécessaires à l’occupation du logement (couette, oreillers, poêles, assiettes, couverts, etc.).
Les frais de gestion du bien par une agence ou société spécialisée peuvent être importants. Il faut étudier le contrat de délégation attentivement pour ne pas nuire à la rentabilité de votre investissement.
Sur les plateformes de type AirBnB, l’inscription et la mise en ligne de l’annonce sont gratuites. Lorsque votre logement est réservé la plateforme vous facture des frais de service de l’ordre de 3 à 5 % du montant de la location.
Les AVANTAGES de la location saisonnière ?
Loyer plus élevé qu’en location meublée à titre de résidence principale
Perception de revenus complémentaires (loyers) faiblement fiscalisés
Les INCONVENIENTS de la location saisonnière ?
Changements réguliers de locataires, coût d’entretien important
Règles administratives et juridiques complexes
Le saviez-vous ?
Reflexe Patrimoine vous permet de construire et gérer votre patrimoine grâce à des conseils d'experts. Nous sommes également courtiers. Ce qui ajoute une corde à notre arc et permet d'accompagner au mieux votre projet.
