Et si l'immobilier, souvent pilier fondateur d'un patrimoine, servait à doper une pension de retraite ? On a tendance à l'oublier, mais cette solution (ancienne) existe et s'appelle le viager.
Le principe ?
Grâce à cette transaction immobilière singulière (2 % à 3 % des transactions en France), un senior s'achète une tranquillité financière et se met à l'abri des soucis d'argent. Même si un acte de vente du bien a été signé chez le notaire, le retraité ne bouleverse pas ses habitudes. Il reste à son domicile. Ce qui change, c'est qu'il perçoit une rente viagère versée par l'acheteur (débirentier).
Auparavant, il aura perçu un bouquet (une somme parfois conséquente) versée le jour la signature de l'acte. Ce n'est qu'à son décès ou à son départ que les lieux seront occupés par le nouveau propriétaire.
Comment est valoriser mon patrimoine ?
Contrairement à une transaction classique, un bien proposé en viager est toujours vendu avec une décote. Cette minoration du prix résulte de la valeur libre (ou valeur vénale) de l'habitation diminuée d'un abattement d'occupation (déterminé sur la base d'un barème qui prend en compte l'âge et le sexe du vendeur). Ensuite, cette valeur occupée se répartit à volonté entre un bouquet et une rente viagère, selon les besoins financiers du vendeur.
Lors de la rédaction du contrat de vente, le notaire doit protéger le vendeur en inscrivant des clauses résolutoires. Par exemple, le mode et la fréquence d'indexation de la rente doivent être précisés et la majoration chiffrée en cas de départ de la personne âgée. Et si un jour la rente n'était pas payée, une clause doit préciser que la vente sera annulée .
Quelle fiscalité pour la vente en viager ?
Le bouquet d'une vente en viager n'est pas imposé. En revanche, les rentes viagères le sont, car considérées comme des revenus réguliers. Elles font l'objet d'une taxation au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Néanmoins, elles bénéficient d'un abattement en fonction de l'âge du crédirentier lors du premier versement de la rente. Il s'élève à 70 % pour une personne de 70 ans et plus (soit une imposition de 30 % de la rente) ; 60 % entre 60 et 69 ans ; 50 % entre 50 et 59 ans et 30 % pour une personne de moins de 50 ans.
Quels sont les avantages ?
Pour un retraité en manque de liquidités et propriétaire depuis longtemps d'un bien immobilier qui s'est valorisé avec le temps, cette solution permet de monétiser rapidement son patrimoine. D'abord, c'est l'assurance de percevoir à vie un complément de revenus réguliers pour bien vivre sa retraite et notamment doper son pouvoir d'achat (voyages, loisirs, travaux dans la maison). Au quatrième âge, ces mêmes sommes permettent de régler les dépenses liées à la dépendance et nécessaires au maintien à domicile.
Ensuite, ce scénario permet de s'alléger des nombreux de frais liés à la détention d'un bien immobilier. Le règlement de certaines charges de copropriété (gros travaux de remise aux normes) et de la taxe foncière est en principe transféré à l'acheteur.
Quel est l'impact pour mes héritiers ?
Pendant longtemps, le viager était privilégié par des personnes sans enfants ou souhaitant les déshériter. Depuis quelques années, le profil des vendeurs s'élargit. Les raisons de ce choix sont diverses. Certains préfèrent céder leur propriété afin de gagner en autonomie financière pour justement ne pas devenir une charge pour leur descendance. D'autres y voient l‘occasion de donner un coup de pouce aux jeunes générations (enfants, petits-enfants…).
Rien n'empêche alors de conserver la rente viagère, et procéder à des donations en profitant des abattements en franchise de droits prévus par la loi. Il n'y a pas d'âge pour vendre en viager, mais avant 65 ans, il est difficile de trouver un acheteur intéressé. Une vente en viager peut s'envisager sur « une tête » (avec une personne occupante) ou sur « deux têtes » (un couple).
Source : Rédaction Reflexe Patrimoine + Les Echos