Qui n'a jamais rêvé de plage au sable blanc ? Et si vous conjuguiez dispositif fiscal et investissement plaisir. C'est ce que propose le Pinel en Outre-Mer.
Qu'est ce que c'est ?
Un investissement immobilier locatif Pinel vous permet de réduire votre impôt sur le revenu, de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires.
Vous obtenez une réduction d’impôt de 23 % à 32 % du montant investi (maximum 300 000 €). Vous devez louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans selon le montant de réduction souhaitée.
Pour 200 000 € investi, la réduction d’impôt est de 46 000 € pour un engagement de 6 ans et jusqu’à 64 000 € pour un engagement de 12 ans.
Une réduction d’impôt permet de réduire directement le montant de l’impôt dû.
Comment ça fonctionne ?
Vous devez être imposable en France et acheter un bien neuf (logement qui sort de terre ou achevé et jamais habité) à usage d’habitation. Ce logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif (les logements individuels sont exclus du dispositif depuis 2021).
Le logement doit répondre à des normes énergétiques, être situé dans une zone géographique définie (dans un département ou une collectivité d’outre-mer) et être la résidence principale du locataire.
Le loyer est plafonné et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains seuils.
A l'issue de votre période d'engagement initial, vous pouvez poursuivre votre engagement, par période(s) de 3 ans, si la durée totale de l'avantage fiscal n’excède pas 12 ans
Quelles précautions prendre ?
La localisation est le critère primordial d’un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les écoles à proximité.
Il faut vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité.
Si vous envisagez cet achat à crédit, il faudra vérifier le montant que vous pourrez emprunter. Expert en crédit immobilier, un courtier est en mesure d'établir gratuitement votre budget en fonction du dispositif fiscal que vous envisagez.
Le saviez-vous ?
Même si vous disposez d’une épargne suffisante pour acheter sans crédit, l’emprunt peut être intéressant ; les intérêts sont déductibles des loyers (= économie d’impôt) et l’assurance-emprunteur protège votre famille si vous décédez.
Vous devez calibrer le montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des 10 années à venir. Attention à ne pas dépasser le plafond des avantages fiscaux.
C'est quoi le plafonnement des niches fiscales ?
En principe, tous vos crédits et réductions d’impôt ne doivent pas dépasser 10 000 € par an et par foyer fiscal. Par exception, un plafond de 18 000 € par an et par foyer est prévu pour ce qui concerne la réduction d’impôt Pinel Outre-Mer.
Vous ne pouvez profiter de la réduction d’impôt Pinel Outre-mer qu’au titre de 2 logements maximum pour une même année d’imposition (dans la limite d’un montant maximum investi de 300 000 €).
Vous ne pouvez pas donner le bien pendant la durée de l’engagement de location, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.
Combien ça coûte ?
Vous payez une commission aux intermédiaires (promoteur et commercialisateur) dont le montant (plafonné) est compris dans le prix d’achat de l’appartement.
Vous acquittez également des frais de notaire (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, rémunération du notaire) représentant 2 à 3 % du prix d’achat.
Vous allez faire une simulation d’investissement, soyez donc vigilant à :
bien prendre en compte l’ensemble des frais : taxe foncière, frais de gestion locative, coût de l’assurance propriétaire non occupant, etc.
retenir un prix de vente raisonnable au terme, sans oublier d’inclure la fiscalité sur la plus-value.
Le saviez-vous ? Expert en gestion de patrimoine, notre cabinet effectue gratuitement une simulation Pinel et mesure précisément l'impact sur votre fiscalité.
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