Acheter un bien locatif dans une résidence de services vous permet de vous constituer un patrimoine, d’obtenir des revenus complémentaires, en évitant les contraintes de gestion locative puisqu’un professionnel s’en occupe à votre place.
Comment ça fonctionne ?
Les résidences gérées avec services sont des immeubles neufs prêts à vivre, dont les logements sont meublés et équipés. Les logements et les parties communes de ces résidences varient (piscine, laverie, salon détente, salle de restauration, etc.) selon le type de "résidences services" et les occupants ciblés : voyageurs d'affaires, vacanciers, retraités ou étudiants.
La résidence de services est gérée par un exploitant (gestionnaire) avec qui vous concluez un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum. C'est l'exploitant qui se charge de la gestion locative du logement. Il doit trouver les locataires, percevoir les loyers, entretenir les espaces communs, effectuer les éventuelles réparations, gérer les services destinés aux résidents, etc. L’exploitant s’engage également à vous verser chaque trimestre un loyer (montant prévu au bail), peu importe que le logement soit occupé ou non. En contrepartie, vous ne pouvez pas disposer de votre bien, vous devez le laisser en location auprès de l’exploitant (sauf contrat particulier qui vous permets de profiter de votre logement à certains moments de l'année).
Quelle est la fiscalité ?
Un des gros avantages de la location en résidence services est la fiscalité des loyers. Les loyers que l’exploitant vous verse sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux. Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. A ce titre, vous pouvez choisir entre 2 méthodes de calcul :
Micro BIC : Loyer meublés inférieurs à 72 600€ /an = abattement forfaitaire de 50%
Réel BIC : Sur option ou obligatoire si loyers > à 72 600€ = Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière) ETAmortissement comptable des constructions et travaux
Le saviez-vous ?
L'amortissement comptable c’est la constatation annuelle de la perte de valeur des composants d’un bien immobilier (fenêtres, toiture, façade, etc.) du fait de l'usure ou du temps. L'amortissement comptable permet de déduire une charge "fictive" (= correspondant à la dégradation de l’immeuble) des loyers encaissés) sans impact sur la trésorerie.
Quelles précautions prendre ?
Le rendement d’un investissement en résidence de services peut être de 4 % net de charges par an, mais la qualité de l’exploitant est primordiale. Il vous faut un bon gestionnaire car c’est lui qui va s’occuper de tout, la réussite de votre placement dépend de son savoir-faire.
Si vous achetez un bien neuf, vous profiterez des loyers une fois le logement achevé et mis en location. Le délai peut être de 12 à 24 mois selon l’état d’avancement du chantier au jour de votre acquisition.
L'achat d'un logement dans une résidence services vous permet de récupérer la TVA sur le prix du logement, soit 20 % du prix d’acquisition. Pour cela, il faut que l’exploitant fournisse au moins 3 des 4 services suivants : accueil, petit-déjeuner, fourniture du linge et ménage.
Le saviez-vous ?
Si vous vendez le logement avant 20 ans, vous devrez rembourser le montant de TVA économisée (1/20ème par année de location), sauf si votre acheteur s’engage à poursuivre le bail commercial avec l’exploitant.
La revente de votre bien peut-être compliquée car le logement reste sous contrat et occupé par le gestionnaire. L’acquéreur achète avant tout un rendement, le loyer annuel détermine le prix de vente (d’où la nécessité d’avoir un exploitant reconnu et de qualité). Toutefois, le second marché (vente et achat de logements exploités) s’est développé, de nombreux professionnels se chargent de la revente de ces logements. Des acheteurs privilégient le second marché car ils ont un recul sur la gestion de la résidence par l’exploitant (le taux d’occupation, le montant des charges, etc.).
Le saviez-vous ?
Pour faciliter vos recherches, nous sélectionnons des opportunités d'investissements en résidences services, qu'elles soient neuves ou plus anciennes, grâce à des partenaires mettant en contact vendeurs et acquéreurs.
En revendant votre bien, vous pourriez réaliser une plus-value si le prix de vente est supérieur au prix d’achat.
Combien ça coûte ?
Vous payez une commission aux intermédiaires (promoteur notamment) dont le montant est compris dans le prix d’achat de l’appartement.
Comme pour un bien traditionnel, vous acquittez des frais de notaire (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, rémunération du notaire) représentant 2 à 3 % du prix d’achat (pour un bien neuf) ou 7 à 8 % du prix d’achat (pour un bien sur le second marché).
Le saviez-vous ?
Pour vous aider dans votre réflexion, nous effectuons différentes simulations qui prennent en compte l'ensembles des frais (taxe foncière, cout de l'assurance...etc), l'analyse du bail commercial, et un prix de vente selon des critères de marchés prédéfinis. Ainsi, nous sommes certains que cette solution est adaptée à votre situation.
Avantages et inconvénients ?
Avantages Aucune gestion, le bien est géré. Le montant des loyers est connu et versé, que le logement soit loué ou non La fiscalité des loyers est avantageuse
Inconvénients Risque de défaillance de l'exploitant (choix primordial) Charges d'exploitation
Envie d'en savoir plus ?
Notre cabinet est spécialisé dans le développement de votre patrimoine et saura vous conseiller sur l'opportunité d'un investissement en résidence services.