La règle
La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique utilisée dans le cadre d’un investissement immobilier à plusieurs associés. Alternative à la SARL de famille ou l'indivision, elle a pour but de se constituer un patrimoine immobilier et d’en faciliter la gestion. Comme son nom l’indique, la SCI appartient à la catégorie des sociétés civiles.
Avec le statut LMP (Location Meublée Professionnelle) ou LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), vos revenus seront imposés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), exclus, par principe, du régime de la SCI.
Par définition, la SCI ne peut donc pas exercer d’activité commerciale comme la location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non-professionnelle.
L'exception
Dans la réalité, la loi fait état d’une certaine souplesse, sous réserve de respecter des conditions bien particulières.
Vous pouvez cumuler le statut de la SCI avec celui de la LMNP si :
Les revenus issus de l’activité de LMNP représentent moins de 10 % du montant total du chiffre d’affaires annuel réalisé par votre SCI. Un franchissement occasionnel peut être toléré, si la moyenne des recettes de l’année en cours et des trois années précédentes reste inférieur à ces 10 % ;
Ou
Si votre activité de LMNP est exercée à titre occasionnel : autrement dit, la LMNP ne doit pas constituer la source principale de revenus de votre SCI. Pour cela, vous devez donc effectuer des locations de bien de courte durée qui ne doivent pas se répéter sur plusieurs années.
Bon à savoir : Si ces conditions ne sont pas respectées, la SCI devra quitter le régime initial de l’impôt sur les revenus (IR) et passer à l’impôt sur les sociétés (IS).
Les conséquences fiscales
Vous respectez les seuils de revenus de la LMNP
Dans ce cas, la SCI reste à l’impôt sur les revenus et conserve les avantages liés au statut LMNP :
Vous paierez moins d’impôts sur les plus-values, en cas de vente du logement par la SCI ;
Vous disposez du régime des plus-values des particuliers et de son système d’abattement pour durée de détention ;
Vous pouvez amortir les travaux et les équipements du logement sur une durée déterminée.
En étant sous le régime fiscal de l’IR, vous n’êtes pas obligé de tenir une comptabilité pour votre société.
Vous dépassez les seuils de revenus de la LMNP
Si les conditions évoquées ne sont respectées, l’administration considère que vous exercez une activité de location meublée à titre habituel, et non plus occasionnel. Vous serez alors considéré comme un loueur de logements professionnel et votre statut sera requalifié en LMP (Location Meublée Professionnelle).
Au niveau fiscal, votre SCI sera obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés et non plus à l’impôt sur les revenus.
Bon à savoir : Pour la SCI, le passage du régime fiscal de l’impôt sur les revenus à l’impôt sur les sociétés est définitif. Vous ne pourrez pas revenir en arrière
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Source : https://www.bouygues-immobilier.com/investir-dans-le-neuf/les-dispositifs-dinvestissement-dans-le-neuf/lmnp/sci-et-lmnp